식을줄 모르던 부동산 투자 열기가 정점을 찍고 식어가던 2022년의 마지막달 12월,
전세보증금을 돌려받지 못하는 일명 전세사기 피해자가 1~2명 발생을 시작으로
서울, 인천 등 여러지역에서 수많은 피해자들이 뉴스에 나오기 시작했습니다.
그 피해로 인해 목숨까지 끊은 안타까운 사건 사고도 뉴스에 나오기도 했는데요.
시간이 지나 최근인 23년에도 수원에서 전세사기 의혹 관련하여 10월 18일 기준
고소장이총 207건이 접수되었으며,
피해액은 약 310억여원 규모라는 뉴스가 전해지고 있습니다.
대부분의 피해 주거형태는 다세대 주택이였으며,
연령대는 50%가 2030이 많은 비중을 차지하고 있다고 합니다.
다세대 주택은 빌라형태로 다른 주거형태인 아파트에 비하여 시세 파악이 힘든점과
특히, 조직적으로 무자본으로 전세입자의 보증금을 이용해서
빌라 명의를 취득학고 임대해주는 형식의 갭투자 방법을 이용하였고,
조직적으로 움직여 시세보다더 높여 전세보증금 을 받는등의 사기수법에
많은 피해자가 발생한것으로 보여집니다.
실례로 22년 12월 경 이런형태의 수법으로
수천채의 빌라를 보유한 일명 "빌라왕"이라는 존재와 범죄 정황이 알려진바 있으며
심지어 이 빌라왕들 중 일부는 사망하여
아예 보증금을 돌려받을수 없는 피해자들도 속출한 사건도 있었습니다.
이에 따라, 전세를 구하기 전 나의 소중한 전세보증금을지키고
전세사기 예방을 위해 스스로 할수 있는 몇가지 방법에 대해 살펴보고자 합니다.
전세보증금 지키기 1. 등기부등본 보는 법을 익히자.
건물의 이력을 확인할수 있는 등기부등본은 모든 국민이 다볼수 있는 공시문서입니다.
즉, 본인이 궁금해하는 모든 건물의 등기부등본을 볼수 있다는 의미입니다.
등기부등본을 보게되면 3가지 항목으로 구성되어 있습니다.
표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
전세를 살고 있는 사람이라면,
전셋집의 등기부등본을 발급받으면 을구란의 등기목적 항목에 "근저당권설정"이란 항목이 있는지 찾아봅니다.
위 사진을 참고하면 파란색 박스가 해당이 되겠습니다.
근저당권설정이란 집주인이 금융기관등에서 대출을 받았다는 것을 의미하며,
근저당권설정 금액은 통상 대출 원금의 120% ~ 130%에 해당하는 금액이 기재되어 있습니다.
위 사진을 참고하면 우리은행에서 대출을 받았다는것을 알수 있겠습니다.
즉 집주인이 집을 담보로 1억을 빌렸다면, 을구에 1억2천만원이 근저당권설정 금액으로 적혀있게 되는 것이죠.
그렇다면 '근저당권설정'이라는 단어에 주목하는 이유는 무엇일까요?
바로 등기부등본에 근저당권설정이 가장 빠른 일자로 등재되어 있는 것을 선순위 근저당이라고 표현할수 있습니다.
선순위근저당설정이 되어 있을 때 전세입자가 전세금 반환을 받기 힘들 수 있는 위험이 있는데,
그 이유는 집주인이 은행으로부터 빌린 돈을 제때 갚지 못할 경우 전셋집이 경매로 넘어가게 됩니다.
이때 선순위 근저당이 설정되 있다면, 경매후 낙찰금액이 먼저 근저당을 설정해놓은 은행에게 돌아가다보니
전세입자가 받을 보증금은 없게되는 것이지요.
따라서 전세계약 전에도, 그리고 전세계약 후에도 등기부등본을 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.
또한 위에서 언급한 을구의 근저당을 체크하면 더좋겠지요.
가장 좋은 예방법은 계약할 전셋집의 담보대출과 전세보증금의 합이 집 시세의
70%를 넘지않는 적정시세의 전셋집과 계약하는것도 중요하다고 할수 있겠습니다.
전세보증금지키기 2. 전세보증금반환보증에 가입하자.
전세보증금반환보증이란?
집 주인으로부터 전세계약 종료 후
임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우
보증기관에서 반환을 책임지고 세임자에게 보증금을 돌려주는 주거안정 보증상품입니다.
전세보증금반환보증은 보증신청기한이 있으니 주의 해야합니다.
기본적은 전세계약기간이 1년이상이여야합니다.
또한, 일정시기가 경과하게되면 전세보증금반환보증가입이 제한됩니다.
따라서, 신규전세계약의 경우에는 전세계약서 상 잔금지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날로부터
전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 가입해야 합니다.
또한, 재계약 형태인 갱신 전세계약의 경우에는
갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전에만 보증가입이 가능합니다.
쉽게 말해서 전세보증금반환보증 가입을 희망하는 분들은
전세계약기간의 반이 경과되기전 바로 가입하시기 바랍니다.
너무 복잡하게 생각되면 HUG인터넷보증 사이트에서
보증가입신청 가능여부에대해 자가진단이 가능한 사이트를 공유하오니 참고하시기 바랍니니다.
주택도시보증공사 인터넷보증
khig.khug.or.kr
해당 홈페이지에서 아래 "전세보증금반환보증가능여부 확인"메뉴를 클릭해서 자가진단 테스트를 하면 되겠습니다.
전세보증금지키기3. 안심전세앱을 활용하자.
안심전세앱은 전세보증금을 제때 돌려받지 못한 사건
즉, 전세사기 예방대책의 일환으로 정부와 주택도시보증공사(HUG)가 만든 앱입니다.
해당 앱은 본인이 전세를 구하고 싶은 주소를 입력하고 동, 층, 호를 선택하게되면
해당집의 매매시세, 전세실거래가, 위반건축물등록여부, 민간 임대주택 등록정보,
다양한 매물이 실제 거래된 내역을 보여줘 주변 시세를 확인하기 용이하게 해두었습니다.
아울러 경매낙찰가율과 해당 동네의 보증금 미반환 내역또한 볼수 있어 도움이 될것으로 생각됩니다.
매매 시세부터 전세가율, 등기사항증명서, 인근 주택 시세등을
통합적으로 어플을 통해서 확인이 가능하겠습니다.
안심전세 - Google Play 앱
안심전세-임차주택 위험 진단부터 전세보증 가입까지 주택도시보증공사(HUG) 안심전세app으로 해결하세요.
play.google.com
어플이용에 있어서 가장 장점은 등기부등본 열람 시 2년 6개월간 등기부등본의
변동사항을 무료로 알림을 받아 볼수 있습니다.
안심전세앱 사용서를 첨부하오니 참고하시기 바랍니다.
안심전세앱은 지속적으로 개발 및 업데이트로
시세정보의 정확성도 지속 향상시킬것이라고 정부의 발표가 있었으니 참고해도 좋을것 같습니다.
전세보증금 사기로부터 안전한 사회를 희망하며.
전세보증금 사기 피해로 인해 소중한 목숨을 앗아가고,
많은 피해자들이 지속 발생하고 있다는 것은 아직도 법과 사회제도의 노력이 계속해서 필요하다고 생각이 듭니다.
지속적인 정부의 노력과 법의 강화로
사회초년생부터 목돈을 모으는 시기인 20~30대의 피땀이 담겨있는
소중한 전세보증금을 잃는 안타까운 뉴스는 나오지 않는 사회가 되었으면 하는 바램으로 글을 마무리 합니다.
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